Le contentieux locatif : le bail commercial

Les baux commerciaux sont des contrats de location d’un local commercial entre un propriétaire et un locataire qui a obligatoirement la qualité de commerçant.
Les litiges concernant les baux commerciaux relèvent de la compétence du Tribunal de Grande Instance.
Au contraire des baux d’habitation qui sont strictement encadrés par la loi et comportent de multiples clauses qui s’imposent tant au bailleur qu’au locataire, les baux commerciaux sont soumis à un droit plus souple qui laisse un champ beaucoup plus large aux parties pour adapter leur contrat de bail en fonction de leurs besoins respectifs.
La rédaction du bail commercial doit donc être particulièrement soignée et l’utilisation de modèles vendus en papeterie ou sur Internet, le plus souvent incomplet ou inadapté, entraînera de très nombreux litiges.
En dehors de la rédaction du bail commercial, il existe de multiples situations où le locataire comme le bailleur vont avoir besoin d’être conseillé ou assisté d’un avocat :
– le locataire n’entretient pas ou ne garnit pas le local commercial,
– le propriétaire n’effectue pas les grosses réparations qui lui incombent,
– le locataire ne paie plus les loyers et les charges récupérables,
– le locataire souhaite modifier son activité commerciale (déspécialisation),
– le locataire veut céder son bail et / ou vendre son fonds de commerce,
– le bailleur entend augmenter ou réviser le loyer en cours de bail,
– au terme du bail, le bailleur souhaite faire une offre de renouvellement du bail au locataire,
– le bailleur a besoin de reprendre son local commercial, il veut donc donner congé au locataire et lui offrir une indemnité d’éviction,
– le bail commercial s’est poursuivi au-delà de son terme, le bailleur souhaite bénéficier dudéplafonnement du loyer pour fixer un nouveau loyer en fonction de la valeur locative du marché…
Dans le cas de non paiement des loyers, il est important pour la préservation des intérêts du bailleur, de consulter le plus rapidement possible un avocat afin de diligenter une procédure avant que le locataire ne se retrouve en redressement ou en liquidation judiciaire.
Le risque étant pour le propriétaire, en pareille situation, de récupérer son local commercial, mais de ne jamais pouvoir recouvrir les loyers impayés.